“绿”转“黄”！雅居乐年报6项盈利指标大降，曾降级和变卖
一份迟来的财报，透出了雅居乐的压力。脚踩一道红线，至少6项核心盈利指标同比下降，且下降幅度远远超过去年中期业绩。
“严守三道红线，保持绿档不踩线”，“毛利率保持在28%-30%”，管理层曾经的承诺都没有兑现。伴随2022年政策及融资环境的改变，雅居乐能否快速回血值得期待。
近五年营收首次下滑
雅居乐出现近五年营收首次下滑的情况。根据财报，2021实现营收730.28亿元，同比下降9.0%。营业收入主要由物业发展销售、物业管理服务、其他等三个业务构成，其中物业发展销售是最重要的收入来源，占比近八成，为584.02亿元，同比下降16.03%。
对此，雅居乐集团称，主要是受国内房地产市场整体下行，确认销售均价及面积下降所致，其中每平方米的销售均价从2020年14099元下降至13682元，降幅为3.0%，而销售面积为427万平方米，同比下降13.5%。
在营收大幅下降的条件下，雅居乐的销售及营销成本却高居不下。报告期内，雅居乐的销售及营销成本为31.02亿元，较2020年23.85亿元上升30.1%。为了加大力度推广销售，雅居乐的佣金费用，从2020年10.94亿元大幅增加至17.63亿元。
真金白银的推广，也让雅居乐创下了历年来销售之新高。2021年集团预售金额为1390.1亿元，同比微增约0.6%。不过还是没完成年初制定的1500亿目标。
6项盈利指标大幅下降
2021年，伴随行业深度调整，雅居乐也陷入多事之秋。
先是中期业绩发布后，雅居乐集团内部架构被曝调整。原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团，未来地产开发及运营业务将以大集团模式统筹管理集团模式运营。地产集团的区域平台被精简为4个，分为华南区域、华东区域、华北区域和西南区域。
伴随着架构调整而来的是“总部裁员50%”“区域裁员33.3%”消息。据此前媒体报道，尽管雅居乐内部对组织架构变动的消息早有预备，但直至宣布的那一刻，许多员工依然感到突然，也为组织架构变动可能带来的人员流动而感到担忧。
裁员在2021年报中也可见端倪。公司架构重组后，2021年集团高级管理人员从2020年510人大幅下降至276人；集团的人员工资及福利为12.99亿元，同比减少3.12亿元，下降19.4%。
事实上，节衣缩食，向管理要红利成为2021年行业的主旋律。但就雅居乐而言，效果却不尽如人意，6项盈利指标均出现大幅下降，且下降幅度远远超过2021年中期业绩。
经营利润175.17亿元，同比下降16.3%；净利润90.98亿元，同比下降25.7%；股东应占利润67.12亿元，同比下降29.2%；每股基本盈利1.729元，同比下降29.1%。
毛利190.21亿元，较2020年的人民币241.02亿元下降21.1%；毛利率26.0%，较2020年的30.0%下降4.0个百分点。毛利及毛利率的下降，雅居乐称主要由于年内国内房地产市场整体下行，确认销售均价较去年下降3.0%，而土地及建筑等相关平均成本较2020年的上升3.1%， 致使毛利及毛利率下降。
从绿档降至黄档，手持现金大幅减少
“严守三道红线，保持绿档不踩线”，集团管理层的承诺并未兑现。从“绿档”到“黄档”，仅半年时间，雅居乐的境况急转而下。
2021年上半年，雅居乐及旗下子公司分别于2021年5月11日、5月28日、6月1日先后发声称，拟发行3亿美元优先票据、拟配售32亿港元、以及获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元（附带12亿美元的增额权）的定期贷款信贷。
截至上半年，雅居乐的"三道红线"还是全面达标：剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5%；净负债率较2020年底再度大幅下降15.7%至45.3%；现金短债比为1.18倍。
然而截至2021年底，雅居乐再次从“绿档”降为“黄档”，公司净负债率为50.8%，同比下降10%，较去年中期则上升5.5个点。剔除预收款后资产负债率为67.1%，同比下降4.9%；现金短债比仅为0.77倍。
可以看出，雅居乐手持现金极为紧张。期末，雅居乐总现金及银行存款384.2亿元，同比减少24.47%。其中现金及现金等值项目228.03亿元，同比减少45.61%，有限制现金156.17亿元，同比则增加74.71%。除了上述现金，雅居乐还有未动用的借贷额度38.48亿元，较上年减少2.93亿元。现金回笼受阻及预售资金监管收紧的负面影响，已开始反映在财报上。
寻求资产处置及融资渠道
雅居乐集团经审核年报的披露时间推迟，加重了投资者、机构的投资疑虑。即便跻身“黄档”，两个负债指标达标，但是雅居乐今年的债务压力依然很大。
从2021年财报中可以看出，雅居乐负债中的总借款高达838.74亿元，其中银行借款及其他借款，优先票据，境内公司债券、商业物业资产支持证券、资产支持证券及可交换债券分别为540.49亿元，180.61亿元，117.64亿元，其中银行借款、各类债券金额同比有所减少，但优先票据同比增加32.31亿元，同比增长21.78%。
在短期借款295.8亿元中，银行借款及其他借款、优先票据、各类债券的金额分别为171.45亿元、69.98亿元、54.37亿元，其中优先票据增加30.91亿元，同比大幅增长79.11%，银行借款与各类债券同比均有所减少。
从偿还债务的角度看，雅居乐于今年陆续赎回3月到期的4.365亿美元优先票据，同时宣布对本金总额14.5亿元的“21番雅01”进行付息。不过，据标普估算，2022年上半年，雅居乐将有110亿-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期；今年下半年，还将有65亿-70亿元债务到期。
也正因此，2022年1月18日，标普全球将雅居乐的长期主体信用评级由BB-下调至B+，评级展望为负面；标普还将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由B+下调至B。
短期来看，单纯依靠销售业绩进行造血的能力薄弱。不过，雅居乐一直以积极的态度，密集寻求资产处置及融资渠道。
1月10日，雅居乐集团公告称，2021年7月1日至12月31日止期间，集团已就14项非核心物业出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为人民币28.00亿元。同时被转让股份的还有集团炙手可热的广州亚运城项目，1月24日，雅居乐以18.44亿元出售广州利合集团26.66%的股权给中海地产。
截至3月25日，雅居乐集团间接子公司与海螺创业再次签订股权转让协议，将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售给该公司，总代价为6.62亿元。至此雅居乐集团已向海螺创业出售了6家公司股权，总计约17.91亿元。
更何况，雅居乐还有着优质的土地储备。截至2021年末，雅居乐集团在大湾区的土地储备余额为1240万平方米，占整体土地储备的26.2%，在长三角持有566万平方米的土地储备，占整体土地储备的11.9%。这些或许是雅居乐长期的“底气”。
南都·湾财社记者 王艳玲
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